今年复制2015？别逗了，你当杭州这七年卖掉的120万套新房是空气啊？
◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
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昨晚，央行宣布：自4月25日起下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。
虽然有人认为，这个力度并不大，相当于给躺进ICU的病人开了两盒半莲花清瘟；
但消息一出，股圈和楼圈还是小小兴奋了一把。因为长期释放的约5300亿资金，看起来又将全面惠及这两个最大的蓄水池。
关键是，眼下楼市里的一种论调，觉得这剧本太熟悉了：
站在2022的镜子面前，看见的全是2015的影子。
持这种观点的人认为，两者的相似，主要来自两个方面：
一是销售大环境相仿。
2015年前后，由于此前过快发展，全国不少城市出现了市场饱和，楼市库存高企，销量趋缓。
当年1-6月，房地产开发企业土地购置面积9800万㎡，同比下降33.8%；1-5月，商品房销售面积下降0.2%。
在杭州，2015年上半年市场清淡，4月的库存高达1214.04万㎡，形成历史高峰，出清周期达到16个月。
2022年，截至目前，楼市仍然低迷。
最新数据显示，今年一季度，百强房企销售额均值为162.6亿元，整体业绩规模同比大幅降低47%，其中近4成企业的降幅高于50%。
二是政策环境相似。
2015年，为了去库存，央行于当年6月、8月、10月，连续宣布降准+降息。
而今年，截至3月底，据不完全统计，全国已经有62个城市放松了房地产调控政策，手段包括放松限购限贷，降低首付比例，下调房贷利率等。
而刚刚宣布的降准，不仅使得房贷利率有进一步下调的可能，而且带来的流动性也可以缓解部分房企的债务压力。
02
销售受阻+金融刺激，单看这两个维度，2022和2015确实很像。
但仅仅因为环境相似，就推导出接下去的走势也会相似，恐怕有一点“刻舟求剑”的味道。
以杭州为例，如果要比较2022和2015，有一个因素无法忽视，那就是市场容量。
根据公开资料，2015-2021年，杭州的新房销售数据为：
15年，约10万套；16年，约20万套；17年，约17万套；18年，约15万套；19年，约21万套；20年，约15万套；21年，约19万套。
加起来，总量接近120万套。
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这120万套房子放到市场上，至少会带来两个方面的巨大影响。
首先，它意味着和2015年相比，楼市已经告别了房源短缺的时代。
2015年，虽然上半年杭州楼市仍然库存高企，但经历了之前“阴跌的五年”后，市场上已经积聚了大量的购房需求和资金。
所以当信贷政策一转向，火苗瞬间被点燃。
如今的杭州楼市，虽然这几年也流入了大量人口，但本质上，大多数人缺少的，不是一套简单的房子。
而是一套有面子的好房子，更是一套可以赚钱的房子。
这就意味着，信贷政策对楼市的影响，远远不及2015年。
换句话说，如果对某个楼盘的预期值不高，即便贷款利率降到4%以下，该流摇还是流摇；而就算要全款付清，限价7万的南星豪宅仍会照抢不误。
04
其次，市场上新房实在太多了，为了安全，开发商的审美又越来越趋于一致，缺乏真正个性化的产品。如今一个楼盘的热度，很容易就被取代。
让我们回到2015年。
当年1月，武林壹号一期正式交付。虽然彼时没有像现在这样，用朋友圈刷屏的方式来为楼盘树立标签。但无论是购房者还是业内，内心对其的认可极其一致。
一个住在大塘新村的朋友，很长一段时间内被人用“武林壹号北区”的梗开玩笑。
即便是7年后的今天，说起杭州城里的豪宅，仍然绕不开武林壹号。
还有望江府、武林国际、金色黎明等等，那个时候，真正的爆款楼盘，常常会在几年内占据话题的中心。
现在呢？由于很多楼盘TZ客占据主流，交付后的常规操作就是形成有组织地民间大力推广，迅速占据话题热度。
今天你说申花是杭州豪宅新高地，明天就有人反驳：这里的上限不过是亚运村的下限；
今天你刚晒了小区里的泳池会所，明天就有人P出更高颜值的园林照片；
今天A盘引进杭州名校，明天B盘就有上海牛校加持。
一个楼盘要面对的，不仅有同区域内的其他竞争者，还有整个城市里其他板块同价位的竞争者，甚至是同一开发商的其他产品。
那些火爆一时的网红盘，有时就像流量剧里的小鲜肉，在你还没记清楚它的名字前，就已经被另外一个鲜肉代替了。
一个谁都觉得自己是神盘的年代，常常意味着已经没有真正的神盘。
05
也许有人会说，市场容量大了真会不同吗？
看看股市的例子吧。这两年，决策层加大了新股的发行量，仅去年一年，两市的新IPO数量就接近500家。
2015年，沪深两市加起来不过2600只股票，如今，已经有4700家。
也就是说，过去7年的新股发行量，已经接近了之前20年的总和。
如此巨大的供应，产生了两个明显的后果：一是市场失血现象明显，很多股票的日成交量到了非常低迷的程度；
二是中国股市再也回不去“齐涨共跌”的年代了。年初至今大盘一直调整，但照样有个股翻了几倍。
而今后即便指数暴涨，照样会有一半的股票不会跟随。
从某种意义上说，楼市的情况也是一样，当可供选择的标的物大量增加，市场打造一个热点的速度会超乎想象，但同样，抛弃一个热点的速度更加可怕。
即便2022真的如2015般行情发生反转，再也无法惠及这座城市里所有的楼盘。
也就是说，如果你手里的房子并不符合目前市场的主流热点，那么对不起，市场反不反转和你关系不大。
这一年没有学区的老破小走势，就是最大的佐证。
再说直接一点，就算接下去楼市重回火热，像2015年那样，连朝晖的老破小都能一年翻一倍的行情，见不到了。
06
事实上，和2015相比，2022的不确定性要大得多。
世界格局在发生变化。
美国已正式进入加息周期，导致大量资本回流大洋彼岸。A股最近的羸弱，其中一个原因就是外资在大量抛售。
而我们还在降准，未来甚至不排除降息可能。这一升一降间，博弈的难度非常之大。
与此同时，战争阴霾仍未消散，将持续改变世界能源结构和供应链结构，从而重构经济秩序。
区域环境在发生变化。Yi情影响加剧，城市与城市之间的正常流通仍需时日。相比买房，囤菜更加现实和重要。
人们的购买力也在发生变化。中小企业面临压力，沿街店铺还在等待春天，经济如果踩下刹车，没有人可以安然坐稳。
降准也好，降息也罢，银行是有钱可以大肆放款，但关键是要有人敢接啊！
所以，对楼市来说，2022，或许很像2015，但形似非神似，走势一定不会复制。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 月映星语园 | 24000 | 板块：临平星桥 房源：284套 户型：100-139㎡ 登记方式：冻资，无房无贷60万，其他情况为120万 登记日期：4.16-4.18 |
融创 杭望云潮城 | 30000 | 板块：下沙沿江 房源：184套 户型：105-142㎡ 登记方式：冻资，无房无贷50万，其他情况为100万 登记日期：4.15-4.17 |
| 临望宸府 | 16100 | 板块：萧山临浦 房源：317套 户型：99-128㎡ 登记方式：冻资，首套45万，二套90万，其他情况为140万 登记日期：4.14-4.16 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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编辑∣二叔
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